上海一直存在一些洼地板块。
感觉差不多的地段，就是要比别人便宜一大截。
这些洼地深挖背后，能看出不少共性问题，当然也有个体的短板所在。
今天我们就逐个盘点下。
看看这些所谓的洼地，到底是烂泥扶不上墙；还是缺少契机，暂时被低估。
先说明，本文只是从资产的角度分析，自住无大碍。
01
普陀长寿路，中远两湾城
中远两湾城大家都很熟悉了，内环内最大小区，自成一城，密密麻麻鸽子笼的既视感。
再加上早年群租的负面新闻，导致大家一直对这里有点偏见，沦为价格洼地也就不奇怪了。
不过有一说一，这里自住还是可以的。
内环内，四轨交，旁边的商业天安千树也开了，苏州河步道修缮了之后，散步也很舒服；
九年一贯制的中远学校排名也不差；
但是房子嘛就老了点，话说回来，内环内八九万单价的商品房，还要啥自行车呢？
至于长寿路，相比中远两湾城的情况就复杂点。
其实长寿路是普陀区最好的地段，当之无愧，老静安近在咫尺；
九年一贯制的江宁学校排名很靠前；
然而这里以前有不少昼伏夜出的小姐姐，遍地的KTV、桑拿房，成为长寿路一直脱不掉的标签。
但长寿路还是有不少好房子的，华侨城，锦绣里、浅水湾恺悦名城、宝华城市晶典。
可就因为顶着普陀的名头，长寿路一直是内环内的房价洼地；
同样的价格，买在长寿路，房子品质可比老静安高多了。
话说回来，很多人也是愿意放下面子买到长寿路的。
尤其是新上海人，他们管你什么内环鄙视链，价格实惠东西好就是王道。
现在的上海，真正的好房子只有1%！您买房焦虑吗？
02
静安曹家渡
曹家渡紧靠着长寿路，位于长宁、普陀、老静安三区交界处，隶属于老静安。
挂着老静安这块金字招牌，却沦为市中心的价格洼地，曹家渡也是有苦难言。
抛开过往光辉的历史，曹家渡现在已经成为一个纯粹的居民区，地图上一眼看去，全是房子。
商业不成气候，全靠旁边的南京西路和中山公园两个兄弟帮衬；
值得一提的是曹家渡的教育资源还不错，一师附小、万航渡小，都是老静安的一梯队；
但即便如此，曹家渡的房价也是扶不起的阿斗。
归根结底，是旁边的几位大佬光芒太盛，而曹家渡除了房子还是房子；
且都是房龄20年以上的老商品房，xx大厦，xx公寓，xx花园……
其实有旁边几个大佬提供配套，曹家渡安心做小弟，提供居所也足够了。
毕竟不是所有人都能做c位，鲜花总要有绿叶做陪衬；
辟如北上海，大宁一枝独秀，旁边的阳城、永和、凉城只能默默无闻。
03
浦东塘桥
塘桥作为一个滨江板块，又在浦东内环内，却几乎没什么存在感，让人很是不解。
其实塘桥位置绝佳，去浦西浦东都很方便。
陆家嘴一浜之隔，黄浦滨江隔江相望。
而且塘桥有浦东最好最缺的医疗资源：仁济医院和儿童医学中心2个三甲医院；
出行有4号线，未来还有19号线；散步有滨江步道，商业有巴黎春天。
唯一拉垮的就是学校，然而这一点却很要命。
浦东人民爱鸡娃，全上海都知道，自然不愿意买在塘桥。
塘桥低洼的另一个原因是板块内有大量老破小，拉低了城市界面，也拉低了房价。
南边的南码头也是同样的难兄难弟。
说到底，还是塘桥周围的豪强板块太豪强，陆家嘴，联洋，花木。
热闹都是他们的，塘桥只有医院和老房子。
基本每一轮行情都是最后才能轮到它涨一涨。
不过塘桥不是没有好房子，尤其塘桥滨江那块；
毕竟寸土寸金的滨江，比如九龙仓壹十八，地段、品质都很出色，
次一点的高端盘有国信世纪海景、浦江海景；
但依然改变不了塘桥老房子为主的大基调。
话说回来，因为房价低洼，不少工作在市中心，追求地段与通勤的年轻刚需买在了塘桥。
04
宝山大华，上大
北中环，一圈都是洼地，和南中环完全不能比。
十分典型的就是宝山大华，一个中环内的地段，房价甚至比不上南边一些中外环和外环外的地段。
在中环内的住宅基本都升破9万/㎡的今天，大华的很多商品房却仍然在7万左右徘徊。
即便是次新标杆大华碧云天和中环一号也不能除外。
只是因为戴了个宝山区的帽子，大华一直被隔壁的普陀万里压一头，跟东边的大宁更是完全不能比。
但大华其实优点不少，大华集团统一开发打造，保证了这里的城市界面；
7号线直达静安寺；
对市中心工作的人群来说，大华自住性价比很高，这里可能是中环内均价最低的商品房板块。
除了大华之外，宝山中环的另一个洼地是上大；
上大和大华同属于大场镇。
除了宝山的抬头之外，上大这里有一些实际的不利因素：大场机场。
这个机场在沪太路一带，宝山日月光的北侧。
众所周知，如今上海最火的几个中产板块，基本都分布在中环线附近。
但上大，却一直是中环线的一个洼地；
除了规划、学q之类的因素，很大的一个原因就是这个机场。
首先，飞机噪音扰民，上大居民，经常在沪太路上感受轰鸣声；
其次，虽然现在飞机飞的很少了，但机场毕竟占着那么大一块地方，极大阻碍了周边的建设发展。
导致这里很多断头路，地铁、高架也修不过去；
而且周边建筑限高，商务、商业密度都提不上去；
所以这边买房，常年跑输大盘。
话分两头说，这个机场就在中环边上，面积大、地段好，
这是一大块难得的、极具发展潜力的好地方。。
如果真的搬迁，那上大的价格往上跳一档，没什么问题。
但你能等到它搬吗？
05
写在最后
总结来看，这些洼地板块，都有一些先天不足的因素在里面：
1）要么处于行政区交界处
如静安、普陀、长宁三区交界处的曹家渡；
静安、普陀交界处的长寿路；
闵行、徐汇、长宁交界处的金虹桥；
静安、普陀、宝山交界处的大华；
通常来讲，行政区交界处的板块发展都是比较差的，大家都害怕为他人做了嫁衣。
这些交界处要么全造房子，做一个彻底的居民区；要么就任其野蛮生长，自由发展。
2）要么遍地老破小
浦东塘桥、南码头、世博，普陀甘泉、宜川，这些洼地都是“老破小”聚集地。
尤其是浦东，买房人没啥地域情结，老破小逐渐被抛弃几乎是宿命。
3）要么有一些不利因素
上大旁边的机场，江桥垃圾焚烧场，房子买在附近，不仅房价不涨，可能身心健康都会受到影响。
一言蔽之，洼地低洼都是有原因的；
但只要价格足够实惠，任何缺点都可以被接受。
By 魔都财观