在很多中国人眼中，“房东”在中国是处在一个强势、主动的地位，几乎没听说过在中国，哪个房东是夹着尾巴做人的。
但在美国，你要是想当房东，简直就是走上了一条当“孙子”的不归路！
为什么这么说呢？
这要从“专业租客（租霸）”这个所谓的“弱势群体”说起。
在美国，就有这么一群人，非常熟悉房屋出租的法律，专门钻法律的空子，成了“职业蹭房人”，能做到不交房租住大半年，坑苦了房东！
所谓“专业租客”(Professional renter)，也叫“职业白住租客”、“无赖租户”、“恶房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“专业租霸”、“蹭房族”、“骗租团伙”、“无赖租客”等，专指那些欠了房东的租金还不肯搬走的人，而房东及债主碍于法律条文对其无可奈何。
“职业租客”主观上有故意拒付房租的恶意，是导致房屋租赁纠纷冲突的主要肇因，还容易引发其它的刑事案件和民事诉讼。
尽管美国有完善的社会信用体系，使赖债和有犯罪前科的人难以遁形，但由于华人在出租房屋时，很少对租客进行信用背景调查，有的甚至没有签订比较规范的合约，因而经常沦为“职业租客”的受害者。
相对租客而言，房东大多拥有物产，有一定的经济实力，而租客大多属于弱势群体。为维护社会安定，避免穷人流离失所，美国法律偏向于保护租客权益，这使得一些“职业租客”觉得有机可趁。客观上也加大了屋主赶走“职业租客”的难度。
“租霸”的雷语：
— “我在美国呆了那么多年，租房没花过自己一分钱。”
— “在国外，我没什么亲人，不搬走是舍不得离开你。”
— “其实我是有钱人，我在国内的房子比你这屋值钱。”
— “赶我走？让我来教教你什么是美国法律吧。”
— “打官司你至少亏两万，给我五千我立马滚。”
— “我白住你房子能咋啦？你根本不配做房东！”-
— “改天找两人来整死你，你看警察到底会抓谁。”
— “你缠着要我还钱，我就告你诽谤罪、骚扰罪。”
— “住你这儿费了我不少力，不给四五千能走吗？”
纽约租霸气势汹汹
纽约近日发生了多起华人房东反被租霸房客”轰赶“的新闻。
在网络上有几段视频，引起了不少房东的共鸣。
一位华人房东带着全家人站在租客门外抗议，要求他们搬家。
可是住在这里的租客显然也是老油条，根本不在乎房东喊什么。最后看见房东连年幼的孩子都带来了，更是威胁房东，你再不走，我报警了！
面对租霸华人房东往往苦不堪言。
住在布碌崙8大道的华人陈先生更是表示，自己都愿意给租客出1800美元去外面租房了，但是对方就是不走。
还提出了一个更过分的条件…
陈先生的四层房产位于布碌崙8大道交53街。据陈先生介绍，他的其中一名租户在2021年10月，以二房东的身份将其中一间单房租给了一名带着两个两、三岁大的女儿的华人女子。
双方同意每月月租为650元，但并未签订租约。
陈先生说，这名租客在入住几个月后，于2022年2月称自己失业，无法再支付房租。
在听取了他人的建议后，她成功申请了政府紧急租房补贴来付房租。陈先生也为她提供了申请的相关帮助。
陈先生表示，随着政府紧急租房补贴于2022年9月到期，这名租客在交了一个月房租后，再度停交房租。
据相关规定，陈先生因此前接受了政府紧急租房补贴，所以只能在今年10月、也就是接受补贴的12个月后才能依法驱逐租客。
没想到，这位女租客就因此白住在房子里不走了。
据陈先生介绍，他随后开始与这位欠租的租客协商搬走的条件。
在双方多次协商后，租客最终开出了同意搬走的条件：房东须支付租客逾两万元的费用。
租客最终希望陈先生为她支付每月1,800元房租的一房一厅一年，并支付由此产生的电费、煤气费、以及网费一年，她才同意搬走。
陈先生说，这样的要求超过了他的底线。他无法同意。
因为催租，双方的言辞也越来越激烈，甚至也有过头的时候。最后，女房客将陈先生告到了纽约市楼宇局，说陈先生在没有申请开工纸的情况下，违规装修。陈先生一气之下，以没有好好看管儿童为名，将这名女租客告到了儿童局。
陈先生有一次以煤气漏气需要检修为由，切断了女租客几个小时的煤气，女租客为此报了警，让警方介入处理此事。大概两周以前，陈先生在抖音上公布了两人言语衝突的录像，这让女租客大为光火，双方的冲突更趋激烈。
陈先生说，他这个房子买了9年，第一次碰到这样的欠租的租客。而他准备今年10月将这位租客告上法庭，届时让法院对她下达驱逐令。
大家都知道在美国的一些城市，特别是纽约，政府是非常保护房客的。
这也让很多租霸在纽约诞生。
像陈先生这种赶不走的是一种，还有一种天天在家给你毁房子的。
网上已经有很多房东吐槽了，人是终于赶走了，但是房子也没法住了。
租霸横行已成加州特色
北加州华人房东George Wu遭遇租霸，对方不仅拖欠12万元房租，还仗着暂停驱逐令赖着不走。George Wu控告租客的案件，也因该法推迟18次。
处于破产边缘的George Wu，无奈选择在县政府门口绝食抗议，希望终止暂停驱逐房客的法令，并唤起社会大众对加州房东权益的关注。
房东每周工作七天还房贷，租霸“永不搬走”
近期被房客逼得走投无路的，绝不止George Wu一人。2月27日的加州公寓协会记者会上，华人Judie Zhu也讲述遭遇租霸的经历。
她表示，三处房产的租客，全部拒付租金，累计金额10万8000元。没有租金收入，却要交产业税，还房贷等。
为了养家煳口，她与丈夫每周工作七天，每天开10到15小时车送外卖。与George Wu类似，Judie Zhu通过法律程序驱赶房客，同样不顺利，租霸甚至表示永远不会离开，也不会付租金。
华裔退休地产经纪 3年被房客欠16万房租
60多岁的华裔袁女士从事地产经纪行业多年。她表示，虽然已经达退休年纪，但因其租客疫情三年期间拖欠她16万2千元租金，在此期间房客还购买奔驰汽车，在感到心寒的同时，她不得不继续工作，赚取生活费。
袁女士参加了11日下午房东要求取消屋仑市暂停驱逐令的集会。袁女士自己亲手制作了示威牌子，上面写着租客拖欠她16万2000元租金，还写着「市议员励琪(Bas)、卡布(Kalb)、法芙（Fife）和卡普兰（Kaplan)，你们的暂停驱逐令从我的退休储蓄中拿走了16万2000元。你们计划何时还给我，请你们回应！
袁女士在接受采访时表示，据她了解，其租客在疫情期间有一份科技行业的全职工作年收入在12万左右。但在政府暂停驱逐令后，租客开始拒绝支付房租，成为名副其实的租霸。在拒绝交租期间，这名租客还购买一辆新的奔驰汽车。
袁女士出租的物业位于在70 Ave，为屋仑市的第六区。她希望市议会作出行动，立即取消暂停驱逐令，她也不接受所谓的缓冲期，认为竟然早晚要取消，为何不就在现在。
同时，她要求市议会不要对取消暂停驱逐令作出任何附加条件，并希望政府筹备资金，由政府出钱将租客所欠的房租归还给房东。
她也表示，已经放弃租客会偿还房租或是继续交租，也认为让租客偿还其16万2000元为不现实，所以必须依靠政府作出行动。
袁女士指出，自己也曾是租客，有租房20年的经历。她明白租客不易，但拖欠房租并不是解决方法，而租客面临的根源问题为住房资源的缺乏。
她希望能和租客一起想办法解决眼前的困难，而不是一味的躲避房租，同时她也鼓励更多的房东走出来发声，争取自己的利益，保护自己的财产。
律师都斗不过租霸
不仅普通房东受租霸所扰，连专业的律师，也会遭遇欠租麻烦。律师郝琦，刚刚花费半年时间，将欠租者赶走。她表示，加州驱逐房客，少则半年，多则一、两年；只损失半年租金就能请走房客，已算幸运。
就连精通民事诉讼的律师，都坦言能在半年内赶走欠租房客，已算理想情况。加州法律对租客之偏袒，可见一斑。
考虑到加州房价普遍较贵，能全款买房者毕竟少数，而高房价又与高产业税画等号，加州房东所面临的经营风险，着实不低。
因为一旦租客停缴租金，房东面临的不仅是房租上的损失，还有高额房贷、产业税及保险等开销，而且这些经济上的损失动辄半年以上，倘若没有一定的储蓄，房东可能很难度过难关。
华人租霸建立”坑房东“群
几天前，刚刚报道了华人圈最近有个怪现象，有人专门建群教人如何在北美免费租房，还能获得赔偿。
进了群仔细看内容才发现，这完全是坑人更是犯法的行为。
群主是一位叫“面朝大海”的华人女性。
在群里，她不断鼓动网友，甚至叫嚣要让所有留学生都一起。更表示，留学生更会玩！
当群里有人在质疑这是否是一个教人犯罪和学坏的群组时，还被组织者要求可以退出。
随着爆料内容越来越多，更多群内聊天记录公开了，有些真的不堪入目！
不论是毁房子的，还是租客利用法律偏袒赖着不走的，都让人很头疼。正如今天郁闷的陈先生，他表示纽约的法律对小房东太不公平，让他这样的小房东很不容易，他呼吁房东未来在接受相关补贴时，一定要了解相关规则。
遇到租霸怎么办
下面以西雅图当地法律为例，来看看如何使用“强制迁出令”。
1 强制迁出令发生的条件
在法制国家，咱们首先要在法律步骤上先声夺人，在发起“强制迁出令”前，无论如何，还请您先依葫芦画瓢地完成以下步骤：
房东必须在法律规定的事由下发起强制迁出令(详情见后文18大事由)
房东必须出示“终止通知”（termination notice）
房东必须要在下个租约开始前至少20天出示“终止通知”；
房屋必须在西雅图市政府（City of Seattle）登记。
2 案件实例
房东姓名：Nick Baldo
房源区域：纽约州
房租价格：$1450／月
具体时间线：
2月01日：租金到期
2月15日：通知租客强制迁出令的意图
2月16日：租客通过网银支付租金
2月23日：租金由于资金不足，未收到
2月24日：租客再次通过网银支付资金
3月01日：租金再次由于资金不足，未收到
3月04日：律师发出强制迁出令
3月29日：迁出令听证会，租客出现，并且说服法官给她10天的延期付租时间
4月09日：租金仍然未支付，律师正式向法院递交强制迁出令
4月25日：强制迁出令签署
5月06日：租客接到即将实施强制迁出令的通知
5月12日：强制迁出令执行
具体支出总结：
律师费(固定收费)：$500
请愿书费(Serving of petition)：$165
立案费(Court filing fee)：$20
强制迁出令费：$350
搬家费：～$2000
储存费：$112
总费用：$3,147
沉没成本（4个月租金）：$1450*4月＝$5800
总成本：$9000
$9000！而Nick房屋的租金只有$1450啊！一来一去，半年的房租打水漂了。
有没有一种杀敌三千，自损八千的感觉？
哦，对了，为了满足之前提到的18大事由，这取证工作大概比得上半个特工了。
3 实操经验
Cash for Keys 用钱赎钥匙
中国有句古话：有钱能使鬼推磨。关键还是要看钱花在哪里，花在何时？
在美国还有个专有名词“Cash for Keys”，就是形容房东为了钥匙，不惜花钱“赎回”。在美国，一般以$300为基准，当然这基于房屋本身的大小、品质、位置，可上可下。通常$300足以促成一个人搬走了，特别是当一个人落魄到即将面临强制迁出令的时候。
Cash for Keys 7大准则：
⊙ 跟租客解释透彻，他需要做的事情
告诉他们，在他们拿钱走人的时候，房屋必须是可以立即出租的状态，所以他们需要把房屋打扫干净，并且修复损坏。这样，就可以节约房东清洁费，并且以防租客在搬离的时候破坏房屋。
⊙ 给租客确定的搬离时间
通常，一旦谈妥，必须让租客在4天时间内搬离。Cash for Keys的重点就是让租客快速搬离。
⊙ 不管怎样，写个支付明细或搬离告示给租客
我们也要做好租客最后并没有搬离的最坏打算，我们没有更多的时间可以浪费。在强制迁出令的第一步就是给租客发布告示，即使想用钱解决，也不可省略这一步。
⊙ 和租客会面
跟租客约在房子见面，确保房屋的完整和整洁。当然，安全起见，需要有人陪同。
⊙ 勘查房屋
提防租客讨价还价，房屋必须是清理整洁，并且完好无损的。如果没有，告诉租客该如何去做，并且让他们再次清理干净。永远不要给租客钱，直到他们百分百完成你所要求的，并且真的归还了钥匙。
⊙ 签署书面协议
签一个简单的协议，说明他们放弃了自己的房屋租赁，这样是以防事后，租客告你更换钥匙，或者他们并没有搬离。确定他们签署了姓名和时间。
⊙ 给钱
如果租客已经完全按照你说的去做了，现场给钱，并且感谢他们的积极配合，希望他们一切顺利，随即进入房间，马上更换钥匙。
$300(cash for key) vs $9000(eviction)，令狐冲与东方不败之间就差了一个WeHome
附录
强制迁出令发生的18大事由
⊙事由1:房客在收到付租或清空通知的3天内没有及时付租；
⊙ 事由2:房东在12个月的时间里，至少4次书面通知房客延迟付租；
⊙ 事由3:房客在收到房东通知的10天内，未按照租赁合同处理违规行为；
⊙ 事由4:房客在收到房东通知的10天内，未按照《华盛顿住宅类房东－房客法令》处理违规行为；
⊙ 事由5:房东在12个月的时间里，至少3次书面通知房客，让其在10天内整改，以便遵守租赁合同中的实质性条款；
⊙ 事由6:房客严重损害了租赁单元（造成损耗），造成麻烦（包括毒品相关行为），或者从事违法商业行为，并在书面告知后的3天内未将房屋空出来。
⊙ 事由7:房客在大楼或房屋里面，在大楼或房屋附近从事不法行为。“不法行为”被定义为实质上
对其他租客或房东的健康或安全造成影响；违法的毒品相关行为是相关犯罪条例之一。如果房东想要利用这条法规驱逐房客，那么房东必须澄清事实，并且把终止租约通知的备份寄到西雅图DCI不动产主租客协助会（the Seattle DCI Property Owner Tenant Assistance (POTA) Unit）
⊙ 事由8:房东想要自行占有此房屋，或者房东的直系亲属想要占有，并且同一房屋单元没有其余的空房，房东必须至少提前90天通知房客。直系亲属包括房东配偶，父母，祖父母，孩子，兄弟和姐妹，或者是配偶的父母，祖父母，孩子，兄弟和姐妹。如果房客质疑房东没有按照以上要求，西雅图DCI会要求房东签署一个意图证明书，来证明直系亲属的搬入。如果指定亲属未能在房客离开后90天的时间内居住超过60天，算作违反条约。因为此原因搬离的租客有权利采取行动如果他/她认为房东没有遵循这些要求。
⊙ 事由9:房东想要停止租约，如果房客跟房东或房东的经纪人住在同一屋檐下，或者房东不再愿意分享在自己房子里的附属住所单位（ADU）。
⊙ 事由10:房客的租房是基于雇佣关系，而这样的雇佣关系终结了。
⊙ 事由11:房东计划做重大的房屋改造，并且获取了相关许可和房客重置许可证。因为此原因搬离的租客有权利采取行动如果他/她认为房东没有遵循这些要求。
⊙ 事由12:房东想要把整幢房屋改造成分户出售的公寓大楼（condominium）或是合作社
⊙ 事由13:房东决定拆房屋或者把它改造成非住宅用途，并且获得必要的许可和房客重置许可证。
⊙ 事由14:房东决定出售别墅（不包含分户出售的公寓大楼），并且给予房客提前至少90天的通知。在房客搬走的30天内，房东需要以合理的价格在报纸或者中介处出售此房屋。如果房客质疑房东没有按照以上要求，西雅图DCI会要求房东签署一个意图证明书，来证明房屋的出售。如果指定亲属未能在房客离开后90天的时间内居住超过60天，算作违反条约。因为此原因搬离的租客有权利采取行动如果他/她认为房东没有遵循这些要求。
⊙ 事由15:在收到违反《房屋使用规章》的通知后，房东停止使用未经许可的土地使用。此时，房东必须支付房客重置费，对于低收入房客来说，重置费为$2000，其他的租客重置费为2个月租金。
⊙ 事由16:为了符合《房屋使用规章》，房东试图缩减租客人数（比如：每单元住房内不运营居住8个无关的房客）。
⊙ 事由17:在收到《房屋使用规章》通知后，房东不得不整改附属住所单位（ADU），为了符合新的ADU规定。（如果违规的行为是：房东已经搬出了房屋，并且把2个单元都出租了，另外一个单元必须重新被房东租住或者搬离。）房东必须支付房客重置费，对于低收入房客来说，重置费为$2000，其他的租客重置费为2个月租金。西雅图DCI会要求房东签署他/她停止使用附属住所单位（ADU）的证明。
⊙ 事由18:西雅图DCI已经紧急下令清除或者关闭房屋，并且租客未能在规定日期内搬离
话说回来，无论怎么跟租霸斗智斗勇，小房东能够做的始终非常有限。只要美国政府还是逃避责任，纵容租霸一而再再而三地侵害房东利益，彻底破坏公平交易的原则，“人人互害”的社会将会把美国彻底撕裂。